Біля кожного об'єкта показано два ключові показники: APR і NAV. Жоден із них не є сталим. Обидва перераховуються в міру того, як будівля заробляє оренду, а її частки переходять з рук у руки, — тож цифри, які ви бачите сьогодні, не обов'язково ті самі, що були місяць тому. Ця сторінка пояснює, що вимірює кожен показник і звідки беруться його складові.
Два показники — два різні питання
APR відповідає на питання «скільки заробляє частка?» — річний орендний дохід однієї частки у відсотках від того, скільки ця частка коштує.
NAV відповідає на питання «скільки коштує об'єкт?» — чиста вартість активів усього об'єкта за поточною ціною його часток.
Вони пов'язані: ціна частки входить в обидва. Саме тому зміна на ринку рухає обидва показники одночасно.
APR: оренда, поділена на ціну
APR = річна оренда на частку ÷ поточна ціна частки
Ці дві складові беруться з абсолютно різних місць — і саме це варто зрозуміти:
Оренда на частку — це сума в доларах, і вона надходить від будівлі. Керуюча компанія здає об'єкт в оренду, збирає платежі та звітує про них. Після її винагороди та комісії платформи залишок конвертується в стейблкоїни й розподіляється між власниками токенів — див. Отримання регулярних винагород. Заповнюваність, сезонність, зміни ставок і простої — усе це потрапляє в цю цифру, бо вона будується на грошах, які реально надійшли, а не на прогнозі.
Ціна частки надходить із ринку. Доки об'єкт не торгувався, це ціна розміщення. Щойно він починає торгуватися на спотовому ринку, це остання ціна, за якою двоє користувачів реально уклали угоду.
Поділіть одне на друге — і отримаєте APR на екрані. Змініть будь-яку складову, і APR зміниться.
NAV: ціна, помножена на кількість часток
NAV = поточна ціна частки × кількість випущених часток
Доки об'єкт не торгувався на спотовому ринку, його NAV дорівнює оціночній вартості, за якою його розмістили. Щойно торгівля починається, NAV іде за ринком: він перераховується від останньої ціни угоди, тож зростає і падає разом зі стаканом.
Це робить NAV живою цифрою, а не оцінкою. Оцінка каже, скільки, на думку оцінювача, коштує будівля. NAV каже, скільки ринок платить просто зараз за частки в ній — ці дві величини можуть відрізнятися, і сам розрив між ними вже є інформацією.
Чому показники рухаються
APR може змінитися рівно двома способами, і корисно розуміти, який саме ви бачите:
Зрушилася орендна частина. Будівля здала більше приміщень, втратила орендаря, підняла ставки або пройшла через тихий сезон. Змінився реальний дохід — отже, APR змінився за будь-якої ціни.
Зрушилася цінова частина. Оренда не змінилася, але частки торгуються вище чи нижче, тож та сама оренда тепер становить інший відсоток. Детально це розглянуто в статті Чому APR змінюється разом із ціною.
NAV, на відміну від APR, реагує лише на цінову частину. Оренда виплачується власникам, а не накопичується всередині об'єкта, тож сильний орендний місяць збільшує те, що ви отримуєте, а не NAV.
Не в кожного об'єкта APR визначається ринком
Деякі об'єкти мають фіксований або гарантований APR на визначений період — зазвичай доки діє орендна гарантія від оператора. Вони позначені замком і датою, до якої діє гарантія. Поки цей період активний, показаний APR залишається на гарантованому рівні незалежно від того, за скільки торгуються частки. Коли період спливає, об'єкт переходить на ринкову цифру, описану вище.
Що саме означає APR на екрані
APR, показаний біля об'єкта, — це завжди дохідність, яку отримає покупець за сьогоднішньою ціною. Це живе котирування для нового інвестора, а не твердження про вашу позицію.
Ваша власна дохідність визначилася в день покупки — ціною, яку ви заплатили. Якщо завтра ринок переоцінить частки, екран оновиться, а ваша оренда на частку — ні. Те, що заробляєте особисто ви, змінюється лише тоді, коли змінюється дохід будівлі.
