Chaque bien affiche deux chiffres clés : l'APR et la NAV. Aucun des deux n'est figé. Tous deux sont recalculés à mesure que l'immeuble encaisse des loyers et que ses parts changent de mains — les chiffres que vous voyez aujourd'hui ne sont donc pas nécessairement ceux du mois dernier. Cette page explique ce que mesure chacun d'eux et d'où proviennent leurs composantes.
Deux chiffres, deux questions différentes
L'APR répond à la question « combien rapporte une part ? » — le revenu locatif annuel d'une part, exprimé en pourcentage de ce que cette part coûte.
La NAV répond à la question « combien vaut le bien ? » — la valeur nette d'inventaire de l'ensemble du bien au prix actuel de ses parts.
Les deux sont liés : le prix de la part figure dans l'un comme dans l'autre. C'est pourquoi un mouvement de marché déplace les deux chiffres à la fois.
APR : le loyer divisé par le prix
APR = loyer annuel par part ÷ prix actuel de la part
Ces deux composantes proviennent d'endroits totalement différents, et c'est précisément ce qu'il faut comprendre :
Le loyer par part est un montant en dollars, et il vient de l'immeuble. La société de gestion loue le bien, encaisse les paiements et en rend compte. Après sa propre commission et celle de la plateforme, le solde est converti en stablecoins et distribué aux détenteurs de tokens — voir Percevoir des revenus réguliers. Le taux d'occupation, la saisonnalité, les révisions de loyer et les vacances locatives se retrouvent tous dans ce chiffre, car il est construit sur des sommes réellement encaissées, et non sur une prévision.
Le prix de la part vient du marché. Tant qu'un bien n'a pas été échangé, il s'agit de son prix d'émission. Dès qu'il se négocie sur le marché au comptant, c'est le dernier prix auquel deux utilisateurs se sont réellement entendus.
Divisez l'un par l'autre et vous obtenez l'APR affiché. Modifiez l'une des deux composantes et l'APR change.
NAV : le prix multiplié par le nombre de parts
NAV = prix actuel de la part × nombre de parts en circulation
Tant qu'un bien n'a pas été échangé sur le marché au comptant, sa NAV correspond simplement à la valeur d'expertise à laquelle il a été proposé. Dès que les échanges commencent, la NAV suit le marché : elle est recalculée à partir du dernier prix négocié, et monte ou descend donc avec le carnet d'ordres.
Cela fait de la NAV un chiffre vivant plutôt qu'une expertise. Une expertise dit ce qu'un évaluateur pense que l'immeuble vaut. La NAV dit ce que le marché paie en ce moment pour les parts qui le composent — les deux peuvent diverger, et l'écart entre elles constitue en soi une information.
Pourquoi ces chiffres bougent
Un APR ne peut changer que de deux façons, et il est utile de savoir laquelle vous avez sous les yeux :
C'est le loyer qui a bougé. L'immeuble a loué davantage de lots, perdu un locataire, relevé ses tarifs ou traversé une saison creuse. Le revenu réel a changé, donc l'APR a changé quel que soit le prix.
C'est le prix qui a bougé. Le loyer est inchangé, mais les parts se négocient plus haut ou plus bas, si bien que le même loyer représente désormais un pourcentage différent. Ce point est détaillé dans Pourquoi l'APR évolue avec le prix.
La NAV, elle, ne réagit qu'au prix. Les loyers sont versés aux détenteurs plutôt qu'accumulés dans le bien : un bon mois locatif augmente donc ce que vous percevez, pas la NAV.
Tous les biens n'ont pas un APR déterminé par le marché
Certains biens portent un APR fixe ou garanti pendant une période définie — généralement tant qu'une garantie locative de l'exploitant est en vigueur. Ils sont signalés par un cadenas et la date jusqu'à laquelle la garantie court. Tant que cette période est active, l'APR affiché reste au niveau garanti, quel que soit le cours des parts. À son expiration, le bien bascule sur le chiffre de marché décrit ci-dessus.
Ce que l'APR affiché vous dit réellement
L'APR indiqué en face d'un bien correspond toujours au rendement qu'obtiendrait un acheteur au prix du jour. C'est une cotation en direct pour un nouvel investisseur, pas une information sur votre position.
Votre propre rendement a été fixé le jour de votre achat, par le prix que vous avez payé. Si le marché revalorise les parts demain, l'affichage change — votre loyer par part, non. Ce que vous percevez personnellement ne varie que lorsque les revenus de l'immeuble varient.
