Jusqu'à l'ouverture du marché au comptant, une part de bien n'avait qu'un seul prix : celui auquel elle avait été proposée. Il ne changeait que lorsque Binaryx le changeait. Sur le marché au comptant, ce n'est plus le cas : les parts s'échangent désormais entre utilisateurs, et le prix est celui sur lequel un acheteur et un vendeur s'entendent. Il bouge, parfois quotidiennement.
Ce n'est pas un défaut de valorisation. C'est ce qu'est un marché secondaire.
Binaryx ne fixe pas le prix
Il n'existe aucune cotation entretenue par la plateforme. Chaque prix que vous voyez est soit la trace d'une transaction réellement conclue entre deux utilisateurs, soit une offre que quelqu'un affiche en ce moment dans le carnet. En passant un ordre à cours limité, vous nommez votre propre prix ; lorsque quelqu'un l'accepte, il devient le nouveau prix de marché.
D'où part le prix
Un bien qui n'a jamais été échangé n'a pas encore de prix de marché : le marché ouvre donc ancré sur la valeur d'expertise — l'estimation professionnelle de l'immeuble, divisée par le nombre de parts. C'est autour de cette référence que se placent les premiers ordres.
Dès la première transaction, la référence suit le marché lui-même plutôt que l'expertise. Les ordres doivent rester dans un couloir autour de cette référence, comme l'explique Limites de prix.
Ce qui le fait réellement bouger
Les performances locatives. Un immeuble qui se remplit et relève ses tarifs produit davantage de trésorerie pour chaque part ; un immeuble avec des vacances en produit moins. Acheteurs et vendeurs l'intègrent au prix.
Le rendement comparé aux alternatives. Si l'APR d'un bien paraît généreux face à des actifs comparables, les acheteurs se manifestent et font monter le prix. S'il paraît maigre, les offres d'achat se raréfient. C'est la principale force à l'œuvre, détaillée dans Pourquoi l'APR évolue avec le prix.
La réévaluation de l'immeuble. Les marchés immobiliers locaux évoluent. Un quartier qui s'apprécie ou un programme voisin achevé modifient la valeur de l'actif sous-jacent.
Le besoin de liquidité. Celui qui veut sortir aujourd'hui acceptera un prix plus bas pour être exécuté aujourd'hui. Celui qui n'est pas pressé peut tenir bon pour davantage. C'est le camp le plus impatient qui déplace le prix.
La finesse du carnet. Sur un marché comptant peu d'ordres ouverts, un seul ordre de taille déplace le prix bien plus que sur un marché animé. Une faible liquidité rend les prix plus nerveux dans les deux sens.
Il dérive, il ne saute pas
Chaque ordre doit se situer à moins de 10% de la référence en vigueur, et cette référence se recale sur le dernier prix négocié environ une fois par minute. Une série d'achats soutenue peut donc emmener le prix loin en quelques jours, mais aucun ordre isolé ne peut le déplacer brutalement en une seule étape. Les prix voyagent — ils ne se téléportent pas.
Le prix de la part et la valeur de l'immeuble ne sont pas la même chose
L'immeuble a une valeur : ce qu'un expert ou un acquéreur mettrait sur les murs. Le prix de la part est ce que le marché accepte de payer aujourd'hui pour une fraction de cet immeuble et pour les loyers qu'il génère. Ces deux chiffres se suivent approximativement, pas exactement, et peuvent s'écarter quand le marché est optimiste, nerveux, ou simplement peu liquide.
La NAV affichée sur la page de trading reflète le second : c'est le prix vivant de la part multiplié par le nombre de parts en circulation, elle suit donc le marché et non l'expertise.
Ce que cela signifie pour vous
Si vous détenez, un mouvement de prix ne change pas vos loyers. Les distributions sont versées par part, à partir de ce que l'immeuble a encaissé — le prix de marché n'y entre pas.
Si vous vendez, le prix de marché est ce que vous encaissez. C'est la contrepartie de pouvoir sortir à tout moment au lieu d'attendre la vente du bien.
Si vous achetez, le prix payé fixe votre propre rendement. Un prix d'entrée plus bas signifie un meilleur rendement sur les sommes engagées, pour un même loyer.
